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000002_万科A研究报告正文
发布时间:2018年10月26日 00:00 研报来源:华创证券 研究报告原文
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万科A(000002)

事项:

10月25日晚,万科A发布2018年三季报,公告实现营业收入1,760.2亿元,同比增长50.3%;实现归属于上市公司股东的净利润139.8亿元,同比增长26.1%;基本每股收益1.27元,同比增长26.1%。

评论:

前三季度业绩同比+26%,毛利率高位再升、已售未结持续高增

2018年前三季度公司实现营业收入1,760.2亿元,同比+50.3%;实现归母净利润139.8亿元,同比+26.1%;基本每股收益1.27元,同比增长26.1%;毛利率和归母销售净利率分别为34.8%和7.9%,分别同比+3.0pct和-1.5pct,16年高价项目结算已体现在毛利率高位再升;三费费率为8.9%,同比+0.1pct,其中财务费用46.3亿元,同比+249.1%,源于利息资本化比例下降(17H的56%降至18H的35%);资产减值损失32.5亿元,同比+3233.1%,源于计提存货跌价准备,前三季度公司计提的存货跌价准备影响归母净利润-19.6亿元、占比14%;毛利率提升、净利率下降主要源于计提减值增加和利息资本化比例降低等。前三季度地产结算收入1,675.6亿元,同比+52.0%;结算面积1,280.6万平方米,同比+32.5%;结算均价13,084元/平,同比+14.7%。此外,2018Q3末公司已售未结金额5,524亿元,同比+27.8%,覆盖17年结算金额2.37倍,充分保障未来结算放量。

前三季度销售平稳、Q4推盘或将大幅增加,开竣工均积极

前三季度公司实现销售面积2,902.1万平,销售金额4,315.5亿元,同比均增长8.9%。由于公司2017下半年拿地较多,17Q3和Q4拿地面积占比全年分别达37%和29%,按照拿地到开工9-12个月左右来看Q4推盘或将大幅增加,在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司Q4销售或将有所回升。前三季度公司新开工面积3,649.0万平,同比+40.4%,已经超过年初计划的全年新开工面积;竣工面积1,554.8万平,同比+36.8%,占全年计划竣工面积的59.1%(3Q2018:46.4%);预示18年全年新开工大幅增长、竣工积极,结算竣工面积比也有望继续修复(2016-2018H1、2018Q3分别为92%、86%、76%和82%)。

拿地谨慎中逐步积极、货值充裕,净负债率略升、低成本融资优势保持

前三季度公司拿地总建面3,582.5万平方米,权益比例54%;按拿地金额计算其中83.6%位于一二线城市。公司拿地面积占比当期销售面积123%,拿地保持谨慎中积极。2018Q3末,公司总土储1.52亿方、总货值2.23万亿元,权益比例61%。2018Q3末,现金短债比1.8倍,净负债率51.2%,资产负债率84.9%,均处于行业领先水平。公司今年先后完成7期超短融发行,票面利率区间为3.13%-4.60%,位于同期发债利率低位;此外发行中票30亿/4.60%,15亿元租赁债券/4.05%,低成本融资优势突出。

投资建议:业绩如期释放,拿地谨慎中积极,重申“强推”评级

万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为7.1倍,维持目标价45元,重申“强推”评级。

风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

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