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000002_万科A研究报告正文
发布时间:2018年03月29日 00:00 研报来源:东莞证券 研究报告原文
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万科A(000002)

17年归母净利增长三成三 分红符合预期。公司17年实现营业收入2429亿元,同比增长1.0%;实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元,同比增长33.4%;每股基本盈利2.54元,同比增长33.4%;全面摊薄的净资产收益率为21.1%,较2016年增加2.61个百分点。公司各项经营指标进一步上升,业绩令人满意。同时公司拟每10股派送人民币9.0元(含税)现金股息,分红比例较高,积极回报投资者。

全年销售近5300亿 龙头地位稳固。17年公司实现销售面积3595.2万平方米,销售金额5298.8亿元,同比分别上升30%和45.3%。在全国商品房市场的份额上升至3.96%较16年提升0.86个百分点。在22个城市的销售金额位列当地第一。公司销售继续领跑行业,龙头地位稳固。

已售未结资源充裕 18年业绩锁定性高。17年公司实现结算面积1980.5万平方米,同比下降3.5%;实现结算收入2330.1亿元,同比减少0.48%;房地产业务的结算均价为11765元/平米。截至17年底,公司合并报表范围内有2962.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约4143.2亿元,较上年末分别增长30.0%和48.9%。18年业绩锁定性高。

项目获取稳中求进。17年公司获取新项目216个,总规划建筑面积4615.4万平米,权益规划建筑面积2768.1万平米,权益地价总额约2188.9亿元,新增项目均价7908元/平米。按建筑面积计算,其中72.3%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算,74.7%位于一二线城市。在深耕现有城市的基础上,新进入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市。在海外新进入吉隆坡。截至期末,公司在建项目总建筑面积约6852.8万平方米,权益建筑面积约4374.0万平米;规划中项目总建筑面积约6321.9万平方米,按万科权益计算的建筑面积约4077.9万平方米。此外,公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积合计约289.1万平米。

负债水平较低 资金流动性相对充裕。17年底公司净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为8.8%,负债率下降明显。其中有息负债合计人民币1906.2亿元,占总资产的比例为16.4%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币622.7亿元,占比为32.7%;一年以上有息负债人民币1,283.5亿元,占比为67.3%。分融资对象来看,银行借款占比为60.5%,应付债券占比为20.2%,其他借款占比为19.3%。期末公司持有货币资金1741.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和622.7亿元。

地产开发以外业务积极推进 值得期待。17年公司物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入71.3亿元,同比增长67.28%。万科物业已进入80个城市,管理商业项目共计172个,总建面超过1千万平方米。17年物流地产业务新获取项目36个,近期新增8个物流地产项目,以上44个项目合计规划建筑面积约为334万平方米。截至当前物流地产业务累计获取62个项目,总建筑面积482万平方米,其中已建成运营项目共26个,稳定运营项目平均出租率达到96%。长租公寓业务方面,公司已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至期末,泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。

总结与投资建议:整体看,公司17年销售额大增增长,继续领跑行业,市场占有率进一步提升,行业龙头地位稳固。同时结算业绩增长理想符合预期,年内整体结算毛利回升明显,并且分红比例令人满意。公司事业合伙人制度不断深化,对于稳定经营及团队,提升活力提速发展起到较大的作用。作为行业领行者,相信以公司良好的执行能力、企业文化以及积极的提升意愿,将能持续保持良好的盈利增长,回馈投资者。

预测17年——18年EPS分别为3.18元和3.79元,对应当前股价估值偏低,维持公司“推荐”投资评级。

风险提示。政策及流动性收紧导致销售低于预期

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