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000002_万科A研究报告正文
发布时间:2018年02月05日 00:00 研报来源:华创证券 研究报告原文
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万科A(000002)

事项:

2 月 2 日晚,万科公布公司 1 月销售数据,1 月公司实现签约金额 679.8亿元,同比增长 41.3%;实现签约面积 444.4 万平方米,同比增长 25.9%。1 月公司新增建面 267.4 万平方米,同比降低 15.4%;总地价 151.1 亿元,同比降低 20.3%。

1、 1 月销售高达 680 亿、创新高、 同比+41%, 同期拿地较少、但拿地价格/销售价格下行

1 月公司实现签约金额 679.8 亿元( 较前期克而瑞公布的 652 亿元高出 27.8亿元),创历史新高、并领跑行业,环比增长 9.2%、同比增长 41.3%;实现签约面积 444.4 万平方米,环比下降 1.9%、同比增长 25.9%;销售均价 15,297元/平,环比增长 11.4%、同比增长 12.2%。 1 月公司在土地市场获取佛山、东莞和福州等地合计 14 个项目以及 5 个物流项目,拿地区域主要集中于二线及长三角、珠三角周边城市。一季度是全国土地出让淡季, 公司新增建面 267.4 万平方米,环比下降 53.4%,按照均价 1.5 万元/平则对应货值 400亿元; 对应总地价 151.1 亿元,环比下降 53.7%,拿地金额占比销售金额达22.2%;平均楼面价 5,652 元/平米,环比下降 0.7%; 拿地均价占比当月销售均价 36.9%,较 17 年全年降低 8.2pct。

2、 股权格局较以往更加明确、管理稳定,独董事件不改公司未来三年大好发展趋势

一方面,万科独董刘姝威的发言是个人言论,并且仅是从个人微信公众号发表,最后会否得到证监会的回复也未可知。 另一方面,宝能也公告旗下九个资管计划分别签署了补充协议,就延长前述资管计划清算期相关事项做出了约定,不存在短期资管清算压力。 此外,即使最后发生极端情况,本次万科股权事件已经较上次股权事件有了根本的变化,即深铁已经持有29.4%的股权、 成为第一大股东,并较宝能持有的 25.4%有了较大的领先,股权格局较以往更加明确。 即使本次发生极端情况,公司的管理也不会像上次一样发生波动。 因此本次独董事件仅是估值波动,不会影响到公司管理,万科作为行业龙头受益于集中度大幅提升的趋势料不会发生任何变化。

3、投资建议: 1 月销售创历史新高,独董事件不改变公司价值,重申强烈推荐评级

万科作为行业龙头,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,依靠拿地+销售集中度双双提升保持龙头优势,实现远超行业的销售增速和业绩增速,其中 2017 年销售额和拿地额分别高达 5,299 亿元和 3,417 亿元,同比增速分别高达 45%和 84%,并且估算 2017 年拿地对应新增货值 7,600 亿元,同比增长 67%,为 2018 年奠定充足可售资源、利于公司获得持续销售高增长;此外, 2017 年深铁正式成为第一大股东后,深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力。我们维持公司 17-19 年每股收益预测为 2.51、 3.27 和 4.08 元,现价对应 18 年 PE 为 11.4 倍,维持目标价 45.00 元,重申“强烈推荐” 评级。

4、风险提示: 房地产市场下行风险

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000002万科A趋势图

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