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000002_万科A研究报告正文
发布时间:2019年03月27日 00:00 研报来源:天风证券 研究报告原文
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万科A(000002)

事件:公司公布2018年年报,实现营业收入2976.8亿元、归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。公司拟每10股份10.7元现金股息,合计118.12亿元。

业绩稳步增长,19年业绩锁定度较高。2018年公司营收增速22.6%,净利润增速33.4%,高于营业收入增速,主要体现为公司盈利能力持续提升,2018年毛利率、净利率同比分别提升3.4、2.1个PCT,近4年ROE逐年提升达到21.7%。截至年底,公司合同负债5047亿元,主要为预售房款,业绩锁定度达170%。

市占率持续提升,可售货值丰富,开工萎缩竣工增速下降。2018年公司累计销售面积4037.7万方,同比增加12.3%,销售金额6069.5亿元,同比增加14.5%,累计销售均价1.50万元/平米,维持高位。18年公司销售面积市占率2.35%,较17年的2.1%进一步提升。2018年公司实现新开工面积完成全年开工计划的140.8%,2019年公司计划开工面积3609万方,同比下降28%。公司可售货值丰富,截至2018年末,公司合并报表范围内尚有3710.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5307.1亿元,较17年末分别增长25.2%和28.1%。2018公司实现竣工面积2756.4万平米,同比增加20%,完成计划的104.8%,2019年公司计划竣工面积为3076.6万方,同比增加12%,增速比去年下降8PCT,竣工增速下降意味着结算业绩可能稳中略降。

公司总土储足够2-3年发展,拿地节奏谨慎,重视质量且成本得到控制。2018年公司新增项目规划建面4681.4万,目前公司累计总土储约1.55亿平米,足够2-3年发展,新增项目均价占销售均价的36%左右(房地比),拿地成本得到控制。拿地结构来看新增土储仍然一二线为主,一二线土储建面占比71.2%,权益投资金额占比81.4%,展现了管理层对项目质量的高要求与审慎态度。

公司杠杆保持低位,债务结构合理、现金多分红高。公司经营性现金流明显优于同业,经营现金流为正336亿,2018年末公司在手货币资金1884亿,对应短期有息负债覆盖倍数2.38倍,远超同业。报告期内公司资产负债率稳中略增,受有息负债提升影响,净负债率为30.7%,在行业龙头处于极低水平。公司总体债务结构合理,有息负债以中长期负债为主,在紧信用市场环境下,公司融资结构发生变化,银行融资占比下滑,债券融资比重提升,导致公司综合融资成本有所提升,我们预计信用宽松将降低公司19融资成本。公司分红118亿持续回馈投资者,18年股息率达4.5%。

投资建议:公司现金多、负债低、分红高,经营稳健,并追求多业务高质量发展,综合财务表现优异,公司拿地力度保持稳健,总土储充足,成本控制得当,房地比低,考虑到公司货值大部分分布在一二线,有望受益一二线城市销售的回暖好于行业表现,我们预计公司全年销售额有望突破6550亿元;考虑公司计划竣工增速下降8PCT,我们下调公司2019-2020年结算净利润约分别由426.2亿,502.3亿下调为395.8亿、459.7亿,对应EPS分别由3.86、4.55元下调为3.59、4.16元,对应PE为7.89X、6.79X,维持“买入”评级。风险提示:新房销售不及预期,“因城施策”政策落实不及预期,房屋价格大幅下跌

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000002万科A趋势图

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